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| 33．合同转让没有经过抵押权人同意有效吗？ |
| 作者：佚名 出处：互联网 更新时间：2016年11月23日 点击次数： |
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33．合同转让没有经过抵押权人同意有效吗？
有效，但不能发生抵押物的物权变动。
【案件简介】
甲公司于2013年6月份，因经营急需资金，其从工商银行贷款20万元，将其一处房屋抵押给工商银行并办理了抵押登记。在房屋抵押权存续期间，甲公司未告知工商银行也未经其同意，以85万元的价格将房产转让给乙公司，双方签订房屋买卖合同，乙公司支付首付款30万元，后因办理产权过户登记手续事宜双方发生纠纷。为此，乙公司诉至法院，要求甲公司协助办理房屋产权过户登记手续，工商银行得知双方讼争纠纷后申请参加诉讼，并作为有独立请求权的第三人提出诉求，要求确认甲乙公司签订的房屋买卖合同无效，并要求甲公司偿还贷款。
案件在审理过程中，人民法院依法对各方当事人进行了释明，乙公司将剩下55万元购房款中的25万元支付给了工商银行用于代替甲公司偿付贷款及银行利息，最后人民法院判决甲乙公司之间签定的房屋买卖合同继续有效，因工商银行的抵押权已经实现，由工商银行协助办理解押手续。甲公司在规定的时间内协助办理过户手续。
【律师解析】
律师认为，在房屋买卖合同约定的履行期限届满时，出卖人仍未取得抵押权人的同意，也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权的情况下，依据建设部《房屋登记办法》第三十四条的规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件。因此，未经抵押权人书面同意，出卖人与买受人共同申请办理房屋所有权转移登记手续，房屋登记机关是不予办理的。由于出卖人无法履行为买受人办理房屋所有权转移登记的义务，合同无法继续履行，构成法律上的履行不能，买受人签订合同的目的无法实现，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记的，法院应当向买受人释明，告知其变更诉讼请求，经释明后买受人坚持不变更的，应驳回其诉讼请求。本案最终也是按照第三种观点进行的最终判决。
律师提示，《物权法》第一百九十一条第二款规定中的“不得转让抵押财产”应理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力，只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。
【法条链接】
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条
《房屋登记办法》建设部令（第168号）第三十四条
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